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Kapitalanlage in Immobilien will gut durchdacht sein

In Zeiten niedriger Zinsen erscheinen Immobilien als lohnende Anlage – und gelten zudem als wertbeständig. Angesichts der mancherorts hohen Preise will der Kauf jedoch gut überlegt sein. Der Wunsch nach einem sicheren und hohen Ertrag könnte sich schnell in Luft auflösen.

Welche Rendite ein Investor mit einer Immobilie erwirtschaftet, hängt vor allem von den Faktoren Mieteinnahme und Finanzierungskosten ab. Aber auch die Wertentwicklung sollte man im Auge behalten.

Ist der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen gerechtfertigt?

Eine gängige Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor. Das ist der Kaufpreis der Immobilie, geteilt durch die Jahresmiete. Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 200.000 Euro. Bei einer anfänglich erzielten Jahreskaltmiete von 9600 Euro beträgt der Kaufpreisfaktor rund 21. Vereinfacht gesagt, müsste der Eigentümer etwa 21 Jahre diese Mieteinnahmen erzielen, bis der Kaufpreis eingespielt wäre. Müsste der Käufer für die gleiche Wohnung 250.000 Euro hinblättern, würde der Faktor bei 26 liegen. Je höher dieser Wert, desto unrentabler die Investition. In München beispielsweise werden vereinzelt Werte über 35 aufgerufen. Die Kaufpreise haben sich dort von der aktuell erzielbaren Miete abgekoppelt.

Wie sicher ist die Miete?

Manche Modellrechnungen von Immobilienmaklern gehen davon aus, dass die Miete regelmäßig steigt. Doch was sich in den letzten Jahren möglicherweise durchsetzen ließ, muss nicht für immer gelten. Außerdem wichtig: Die Miete sollte zuverlässig fließen. Durch zeitweiligen Leerstand oder Mietausfall könnte die Rechnung kippen.

Wie hoch sind die Kosten der Finanzierung?

Sicherlich, die Kreditzinsen bei der Immobilienfinanzierung befinden sich auf einem historischen Tiefstand. Dennoch spart jeder Euro, der nicht aufgenommen werden muss, bares Geld. Wie beim Immobilienerwerb zur Eigennutzung gilt auch hier die Empfehlung, dass mindestens 20 Prozent der Investitionssumme Eigenkapital sein sollten. Außerdem ist eine lange Zinsbindung anzuraten. Denn die Zinsentwicklung lässt sich nicht über einen längeren Zeitraum vorhersagen.

Wie entwickelt sich der Wert bis zum Wiederverkauf?

Darauf zu vertrauen, dass die Immobilienpreise wie in den letzten Jahren steigen, ist fahrlässig. Wer außerdem unerwartet rasch Geld braucht und die Immobilie zum Kauf anbietet, muss unter Umständen herbe Verluste in Kauf nehmen.

Der Gang zur Sparkasse lohnt sich

Die Immobilienexperten der Sparkassen kennen die örtlichen Marktverhältnisse. Sie können eine Einschätzung geben, ob der geforderte Preis realistisch ist. Darüber hinaus haben sie große Erfahrungen in Finanzierungsfragen.

Foto: Mauritius Images