Mietrecht: Dürfen Wohnungen untervermietet werden?

In der Regel müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten. In den meisten Fällen kann er Ihnen das aber nicht verwehren. Ein Überblick über die Rechtslage.

Es gibt viele Gründe für eine Untervermietung. Man muss beruflich in eine fremde Stadt ziehen und will seine Bleibe nicht ganz aufgeben. Die Wohnung ist nach dem Auszug der Kinder oder einer Trennung zu groß geworden. Der Lebenspartner soll einziehen. Die Wohnung ist nach einem Jobverlust zu teuer.

Das sagt der Gesetzgeber
Nach § 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) müssen Sie grundsätzlich vor dem Einzug einer weiteren Person Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Ausgenommen sind nahe Angehörige wie Kinder, Eltern oder der Ehepartner. Der Lebenspartner zählt nicht dazu. Für ihn brauchen Sie die Zustimmung, wie der Bundesgerichtshof 2003 entschieden hat (Az. VIII ZR 371/02). Generell kann Ihnen Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verwehren, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 553 BGB). Die genannten Beispiele gehören dazu.

Der Umfang ist wichtig
Wollen Sie die Wohnung komplett untervermieten, kann der Vermieter seine Zusage verweigern. Anders, wenn Sie selbst in der Wohnung bleiben möchten und nur einzelne Räume vermieten. Hier hat es der Vermieter deutlich schwerer, Nein zu sagen.

Das gilt für Besucher
Besuch, den Sie eine begrenzte Zeit beherbergen, müssen Sie nicht melden. Wann aus einem Besucher ein Untermieter wird, ist allerdings nicht festgelegt. Sechs bis acht Wochen Bleibedauer gelten als in Ordnung. Bei drei Monaten sei der normale Zeitraum überschritten, so das Amtsgericht Frankfurt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94).

Touristen sind tabu
Besonders in großen Städten ist das beliebt: Mieter bieten ihre Wohnung in Online-Portalen an, um mit der Vermietung an wechselnde Touristen Geld zu verdienen. Dazu brauchen sie jedoch eine spezielle Erlaubnis ihres Vermieters. Die generelle Zustimmung zur Untervermietung reicht nicht aus (Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2014, Az. VIII ZR 210/13). In diesem Fall gaben die Richter dem Eigentümer recht, der fristlos gekündigt hatte.

Vorsicht: Wenn Sie ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, droht Ihnen der fristlose Rauswurf (§ 543 Abs. 2 BGB). Das setzt jedoch voraus, dass der Vermieter Sie mit Angabe einer Frist aufgefordert hat, die Untervermietung zu beenden und Sie sich nicht daran gehalten haben.