Eigentümergemeinschaft: Nicht immer herrscht Friede

Wer eine Wohnung kauft, ist gleichzeitig Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das ist schön und gut, solange alle am selben Strang ziehen. Schwierig wird es, wenn es zu Streitigkeiten kommt. Hier lesen Sie, wie’s wieder ruhiger werden kann.

Für viele ist sie der Grund, sich gegen einen Wohnungskauf zu entscheiden: die Eigentümergemeinschaft. Denn obwohl man durch den Kauf zum Eigentümer wird, kann man nie allein bestimmen, wie sich eine Immobilie entwickeln soll: Man hat immer die anderen Eigentümer mit an Bord. Das kann lange gut gehen. Doch es muss nur ein Eigentümer querschießen, dann landen plötzlich alle vor Gericht. Wer sich trotz dieser Gefahr für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet, sollte zumindest im Vorfeld die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen: Gab es dort Reibungspunkte? Aber Achtung: Die Vergangenheit ist kein Garant für die Zukunft! Bei einem Eigentümerwechsel kommen neue Menschen mit ihren Vorstellungen ins Spiel.

Was die Eigentümergemeinschaft entscheiden muss

Natürlich kann jeder Eigentümer selbst bestimmen, wie er seine Wohnung gestaltet. Aber schon wenn es darum geht, ein neues Fenster einzusetzen oder Rollläden anbringen zu lassen, kann es schwierig werden. Denn in diesen Fällen ist oft nicht mehr das sogenannte Sondereigentum betroffen, sondern es geht dann um das Gemeinschaftseigentum: Wie sähe beispielsweise ein Haus aus, wenn die Fenster in allen Wohnungen weiß gestrichen wären, ein Eigentümer aber grün bevorzugt? Wenn einer das Balkongitter lila streicht, die anderen aber grau? Sobald es um das geht, was allen gehört, muss man also kooperieren. Das betrifft beispielsweise Flure, die Fassade oder eine gemeinsame Tiefgarage. Will ein Eigentümer eine Entkalkungsanlage für das Wasser, ein anderer Sonnenkollektoren, kann es besonders schwierig werden. Denn je größer und teurer ein Projekt ist, desto schwieriger wird es, die Gemeinschaft zusammenzuhalten. Solche Fragen werden übrigens auf der in der Regel jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung besprochen.

Die Folgen endloser Diskussionen

Beschlüsse für derartige Vorhaben müssen von der Gemeinschaft getroffen werden. Manchmal reicht eine einfache Mehrheit, in anderen Fällen müssen alle Eigentümer zustimmen. Wird ein Vorschlag nicht umgesetzt, kommen damit nicht alle Eigentümer klar. Dadurch entstehen Streitigkeiten, die manchmal auch vor Gericht landen. Das wiederum vergiftet die Atmosphäre, in der diese Menschen leben müssen. Sind die Fronten verhärtet, kann ein Externer helfen, beispielsweise ein Sachverständiger oder ein Mediator. Auch ein Eigentümerbeirat kann hilfreich sein. Er setzt sich in der Regel aus bis zu drei Eigentümern zusammen, die dieses Amt meistens ehrenamtlich ausführen. Seine Aufgabe ist es, den Hausverwalter zu kontrollieren. Darum gibt es einmal im Jahr eine Belegprüfung. Auch bei der jährlichen Begehung der Wohnanlage kann der Beirat mitgehen, um sich ein Bild vom Zustand der Immobilie zu machen. Der Eigentümerbeirat ist so das Bindeglied zwischen den anderen Eigentümern und dem Hausverwalter. Gibt es Streit, kann er versuchen zu vermitteln, er kann informieren und versuchen, die Leute ins Boot zu holen. Allerdings ist diese ehrenamtliche Aufgabe nicht besonders beliebt, denn ein Eigentümerbeirat haftet für seine Arbeit.

Haftung für den Beirat begrenzen

Das gilt allerdings nur, wenn die Beiratsmitglieder vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. Dies nachzuweisen kann aber schwierig werden, denn welchen Maßstab sollte man anlegen? Muss ein Laie die Situation so durchschauen wie ein Hausverwalter? Gemeinschaften, die sich einen Beirat wünschen, sollten die Haftung für ihn einschränken – beispielsweise durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Zusätzlich kann die Gemeinschaft eine spezielle Haftpflichtversicherung für die Beiräte abschließen. Und schließlich wird der Beirat in der jährlichen Versammlung durch Beschluss entlastet. Bis dahin entstandene und erkennbare Schadenersatzansprüche können danach nicht mehr geltend gemacht werden.

Wo man Hilfe bekommt

Die Verbände „Haus und Grund“ und „Wohnen im Eigentum“ helfen ihren Mitgliedern weiter.