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Wie Sie Ihr Haus an die nächste Generation weitergeben

Ihre Tochter soll das Haus bekommen, und Ihr Sohn das Wertpapierdepot? Eine solche Entscheidung ist selten gerecht und steuerlich oft ungeschickt. Wenn Sie die Weitergabe Ihrer Immobilie klug planen, können Sie Steuern sparen und Streit unter den Erben oder Beschenkten vermeiden.

Was Sie in Ihrem Leben aufgebaut haben, soll später einmal Ihren Kindern gehören. Allein eine Immobilie stellt häufig den größten Wert dar. Teilbar ist sie in den wenigsten Fällen. Wenn Sie keine Regelungen für die Weitergabe getroffen haben, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Je nachdem, ob Sie verheiratet beziehungsweise verpartnert sind oder nicht und je nachdem, ob und wie viele Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind, sehen die Konsequenzen völlig unterschiedlich aus. Bei Patchworkfamilien mit Kindern aus unterschiedlichen Beziehungen wird es besonders kompliziert.

Der klassische Fall: Das Ehepaar lebt im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Wurde nichts Bestimmtes verfügt, erbt der länger lebende Ehepartner die eine Hälfte, die andere geht an die Kinder des Verstorbenen. Wer „nur“ Lebensgefährte ist, hat keinen gesetzlichen Erbanspruch. Die Folgen dieser gesetzlichen Bestimmungen sollte ein Erblasser kennen, wenn ihm bei der Übergabe seiner Immobilie konkrete Ziele am Herzen liegen. Neben dem Vererben hat der Immobilieneigentümer grundsätzlich eine weitere Möglichkeit der Weitergabe: Er kann sein Haus zu Lebzeiten verschenken.

Das rechnet sich beim Finanzamt

Der große Vorteil einer Schenkung zu Lebzeiten ist die Steuerersparnis. Denn für den Staat gelten Schenkungen als vorgezogener Erbfall – mit den gleichen Steuertarifen und Freibeträgen wie bei der Erbschaft. Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Überlassung ab. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder je Elternteil bei 400.000 Euro. Gut zu wissen: Bei Schenkungen können die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden, bei der Erbschaft gibt es den Freibetrag nur einmal. Gerade bei größeren Immobilienvermögen können bei mehreren Schenkungen diese Freibeträge damit mehrmals genutzt werden.

Wohnt der Immobilieneigentümer selbst im Eigenheim, ist eine Schenkung an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner unter Umständen steuerlich besonders attraktiv. Denn der Wert die Immobilie spielt keine Rolle, der Schenkungsteuerfreibetrag wird dabei nicht in Anspruch genommen. Er kann für andere Überlassungen an den Partner genutzt werden.

Anders bei der Vererbung: Im Erbfall muss der Partner mindestens zehn Jahre selbst dort wohnen bleiben, um keine Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Verkaufen oder vermieten darf er das Haus in dieser Zeit nicht. Diese Regelung gilt auch für Kinder: Die vererbte Immobilie bleibt steuerfrei, wenn die Nachkommen mindestens zehn Jahre darin wohnen. Es gibt jedoch eine Einschränkung: Die Wohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter betragen. Alles darüber hinaus ist steuerpflichtig, wenn die Freibeträge schon ausgeschöpft wurden.

Wohnrecht sichern

Die Vorstellung, sein Eigenheim durch eine Schenkung abzugeben, gefällt nicht jedem. Da ist es gut zu wissen, dass der Schenkende ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren kann. Beim Nießbrauch hat der bisherige Eigentümer neben der Eigennutzung das Recht, das verschenkte Haus ganz oder teilweise zu vermieten – und die Mieteinnahmen einzustreichen.

Kommt das Verschenken der Immobilie zu Lebzeiten nicht infrage, kann die Erbfolge in einem Testament oder Erbvertrag festhalten werden. Ehepaare und eingetragene Lebenspartner können ein gemeinsames Testament errichten. Partner ohne Trauschein haben diese Möglichkeit nicht, sie können aber einen Erbvertrag abschließen. Viele Partner entscheiden sich dabei für das sogenannte Berliner Testament. Dabei setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerbe ein. Erst wenn beide Ehegatten gestorben sind, geht das Vermögen auf die Kinder oder andere Erben über. Allerdings laufen die Erblasser bei dieser Form des Testaments Gefahr, dass Kinder beim Tod des ersten Elternteils ihren Pflichtteil einfordern. Das ist immerhin die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Möglicher Ausweg ist ein einvernehmlicher Pflichtteilsverzicht, der beim Notar vereinbart wird.

Es ist es ratsam, sich als potenzieller Erblasser im ersten Schritt mit den eigenen Wünschen, aber auch den Vorstellungen der anderen Beteiligten zu beschäftigen. Professionelle Berater wie Notare oder Fachanwälte für Erbrecht helfen, den individuell passenden Weg zu finden.