Fallstricke beim Kauf gebrauchter Immobilien

Der Kauf einer älteren Immobilie kann viele Vorteile haben. Allerdings gehen die Kosten für die Sanierung bisweilen durch die Decke, wenn man nicht weiß, worauf man achten sollte. Erfahren Sie hier, was für Käufer wichtig ist.

Der Immobilienmarkt ist eng. In vielen Städten gibt es zu wenige Neubauprojekte. Außerdem liegen diese Wohnungen oft etwas weiter vom Zentrum entfernt – und sind trotzdem sehr teuer. Bestandsimmobilien findet man dagegen häufig in zentraler Lage. Weil sie schon älter sind und meist nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, sind sie in der Regel etwas günstiger als ein Neubauprojekt. Schließlich muss der Käufer häufig noch investieren, um das Haus oder die Wohnung an den eigenen Geschmack und die Anforderungen der Klimawende anzupassen.

Um abschätzen zu können, ob eine gebrauchte Immobilie ihren Preis wert ist, und wie viel Sie nach dem Kauf noch reinstecken müssen, sollten Sie möglichst mit einem Experten vor der Vertragsunterschrift durch das Gebäude gehen. Ein Architekt, ein Gutachter oder ein Energieberater hat üblicherweise einen professionelleren Blick auf die Bausubstanz.

Welche Fragen Sie im Voraus klären sollten

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie sie auf ihre Schwachstellen prüfen:

• Sind die Wände feucht? Gibt es beispielsweise in den Ecken und in den Bädern Schimmel?
• Aus welchem Jahr ist die Heizung?
• In welchem Zustand sind die Wasser- und Stromleitungen? Hat das Haus ausreichend Steckdosen?
• Wann wurde das Dach, wann die Fassade zuletzt geprüft oder renoviert?
• Sind die Fenster mehrfach verglast?
• Wie ist der Zustand des Kellers?
• Ist es sicher, dass kein Asbest oder andere gesundheitsschädliche Materialien verbaut wurden?
• Gibt es Anzeichen für einen Holzwurmbefall?

Grundsätzlich gilt: gekauft wie gesehen. Stellen Sie also fest, dass die Fenster nur einfach verglast sind oder das Haus keine Rollläden hat, dann können Sie das nach dem Vertragsschluss nicht mehr bemängeln. Anders sieht es aus, wenn der Verkäufer beispielsweise Schimmelflecken übermalt hat. Dann können Sie auch nach dem Kauf versuchen, Ihre Gewährleistungsrechte geltend zu machen.

Lassen Sie sich außerdem einen Bedarfs-Energieausweis vorlegen. Dann haben Sie zumindest eine gute Grundlage für die anstehenden Sanierungsarbeiten. Achten Sie darauf, wann der Ausweis ausgestellt wurde. Je jünger ein Energieausweis ist, desto besser.

Wenn die Immobilie an sich in Ordnung ist, geht es noch um das Grundstück: Was war hier vorher? Ist es möglich, dass sich im Boden Altlasten wie Bomben oder Chemikalien befinden? Natürlich gehört vor dem Kauf auch ein Blick ins Grundbuch dazu. Dort sehen Sie, wer der Eigentümer der Liegenschaft ist – und können daraus ableiten, ob Ihr Gesprächspartner überhaupt berechtigt ist, mit Ihnen einen Kaufvertrag zu schließen. Außerdem sehen Sie im Grundbuch, ob eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen ist, die bei einem Verkauf gelöscht werden müsste. Und Sie erfahren, ob Dritte beispielsweise ein Wegerecht haben, also regelmäßig Ihr Grundstück überqueren dürfen. Tipp: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie zum Notartermin gehen.

Was zum Kaufpreis dazu kommt

Vergessen Sie beim Kauf einer Immobilie nicht, dass zum eigentlichen Kaufpreis noch andere große Summen hinzukommen. In erster Linie sind das bei einer Gebrauchtimmobilie die Kosten für die Sanierung. Doch auch der Notar, der Makler und das Grundbuchamt bekommen einen prozentualen Teil des Kaufpreises. Zusätzlich werden Sie einige neue Versicherungen benötigen. Und schließlich zahlen Sie auch die Zinsen für den Kredit. Lassen Sie sich dazu von Ihrem Sparkassenberater informieren.

Tipp: Von der Verbraucherzentrale gibt es ein kostenloses E-Book zum Thema Immobilienkauf. Darin geht es auch um den Kauf von Bestandsimmobilien.