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Reparaturen in der Mietwohnung: Wer zahlt?

Ist der Duschkopf kaputt oder klemmt eine Jalousie, stellt sich die Frage, wer die Reparaturkosten übernimmt. Solche Streitigkeiten landen immer wieder vor Gericht. Was bei sogenannten Kleinreparaturen gilt.

Laut Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Vermieter die Kosten für Instandsetzungsarbeiten in der Mietwohnung grundsätzlich komplett tragen. Ist im Mietvertrag allerdings eine Kleinreparaturklausel verankert, kann der Vermieter eine Selbstbeteiligung des Mieters einfordern. Damit dieser Passus rechtsgültig ist, müssen sowohl die Art der Reparaturen als auch der Maximalbetrag definiert sein.

Regeln für die Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturen betreffen grundsätzlich nur Gegenstände, die zur Wohnung gehören und die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters ausgesetzt sind, die er also unmittelbar berührt und häufig nutzt. Das gilt zum Beispiel für Tür- und Fensterverschlüsse, Jalousien, Türklinken, Lichtschalter oder Rollladengurte, nicht aber Rollladenkästen. Wie auch bei Strom-, Wasser- und Gasleitungen, Fensterglas oder Silikonfugen muss in diesen Fällen der Vermieter für Schäden aufkommen. Auch Arbeiten an der Haustür oder der Treppenhausbeleuchtung müssen Mieter nicht bezahlen. Sie werden schließlich auch von anderen Hausbewohnern genutzt. Stiftung Warentest listet weitere Beispiele auf.

Eine Höchstgrenze, wie teuer Kleinreparaturen sein dürfen, gibt es offiziell nicht. Aktuell halten Gerichte in der Regel Kosten von bis zu 100 vertretbar. In der Kleinreparaturklausel muss allerdings nicht nur eine Kostengrenze für jede einzelne Maßnahme festgelegt sein, sondern auch eine Jahreshöchstgrenze, falls in einem Jahr viele Instandhaltungen anfallen sollten. Der Mieterbund hält maximal 8 Prozent der Jahresmiete ohne Nebenkosten oder höchstens 150 bis 200 Euro im Jahr für zulässig. Fehlen die Grenzen im Vertrag und ist darin nicht festgelegt, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen, muss der Mieter grundsätzlich nicht zahlen.

Übersteigen die Kosten die festgelegten Grenzen, kann der Mieter nicht verpflichtet werden, einen Teil zu übernehmen. Dann muss der Vermieter die vollen Kosten tragen. Grundsätzlich begleicht er die Rechnung und kann das Geld vom Mieter einfordern.

In einem eventuell schon über Jahre laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Grenzen nicht eigenmächtig auf heute zulässige Werte anheben oder eine Vertragsänderung fordern. Das ist in der Regel nur bei Neuvermietungen möglich.

Wer übrigens eine Rechnung begleicht und erst danach feststellt, dass die Klausel in seinem Mietvertrag eigentlich unwirksam ist, kann das Geld zurückverlangen.

Beauftragung von Handwerkern

Mängel müssen vom Mieter beim Vermieter am besten schriftlich angezeigt werden. Sinnvoll ist es außerdem, ihm eine Frist zur Reparatur zu setzen. Auch wenn der Mieter am Ende die Kosten tragen muss, ist es Aufgabe des Vermieters einen Handwerker zu beauftragen. Er könnte auf seinem Recht beharren, die Handwerker selbst auswählen zu wollen, und das Begleichen der Rechnung des von ihm nicht beauftragen Handwerkers verweigern. Nur in Notfällen, wenn Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch am Wochenende nicht zu erreichen ist, kann der Mieter einen Handwerker bestellen.

Sogenannte Vornahmeklauseln, die den Mieter dazu verpflichten, Reparaturen selbst zu beauftragen oder durchzuführen, sind ungültig. Auch bei handwerklichem Geschick ist davon abzuraten, Reparaturen selbst vorzunehmen. Geht bei der Reparatur etwas schief, ist der Mieter in der Haftung und muss im schlimmsten Fall für Folgeschäden, die er selbst oder ein Handwerker verursacht hat, aufkommen.