Grundsteuererklärung abgegeben – wie geht es weiter?

Am 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Zur Ermittlung der aktuellen Grundstückswerte mussten alle Grundstückseigentümer in Deutschland bis zum 31. Januar 2023 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Wie es nun weitergeht, erfahren Sie hier.

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Sie beruht bislang auf Grundstückswerten – sogenannten Einheitswerten – die in den alten Bundesländern 1964, in den neuen Bundesländern 1935 zuletzt ermittelt wurden. Da sich die tatsächlichen Immobilienwerte seither sowohl regional als auch innerörtlich ganz unterschiedlich entwickelt haben, führen die alten Einheitswerte zu einer grundgesetzwidrigen Ungleichbehandlung. Das Bundesverfassungsgericht hatte den Gesetzgeber deshalb verpflichtet, eine verfassungskonforme Neuregelung zu treffen, die spätestens am 1. Januar 2025 in Kraft treten muss.

Das neue, im November 2019 verabschiedete Grundsteuerrecht basiert auf einer aktuellen Wertermittlung für alle Grundstücke in Deutschland – rund 36 Millionen an der Zahl. Dazu mussten alle Immobilieneigentümer bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts digital abgeben. Wie geht es nun weiter?

Was sind Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid?

Festgesetzt wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren, an dem sowohl das Finanzamt als auch die Gemeinde beteiligt sind.

Anhand der abgegebenen Steuererklärungen ermittelt das zuständige Finanzamt – das ist dasjenige Finanzamt, in dessen räumlichem Zuständigkeitsbereich das betreffende Grundstück liegt – den Grundstückswert auf den Stichtag 1. Januar 2022. Das Ergebnis der Berechnung wird in einem Grundsteuerwertbescheid festgehalten, der dem Grundstückseigentümer zugesandt wird.

Auf der Basis des festgesetzten Grundsteuerwertes errechnet das Finanzamt nun den Grundsteuermessbetrag, indem es den Grundsteuerwert mit einem gesetzlich festgelegten Promillesatz, der Grundsteuermesszahl, multipliziert. Die Höhe der Steuermesszahl hängt von der jeweiligen Grundstücksart ab. Über den Grundsteuermessbetrag ergeht dann ebenfalls ein Steuerbescheid an den Grundstückseigentümer.

Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid sind sogenannte Feststellungsbescheide. Sie ordnen noch keine Steuerzahlung an, sondern stellen nur die Bemessungsgrundlage für die Steuer verbindlich fest. Dennoch sollten Grundstückseigentümer beide Bescheide sofort nach deren Zustellung genau prüfen. Ist ein Feststellungsbescheid nämlich fehlerhaft, hat der Adressat nur einen Monat Zeit, um Einspruch gegen den Bescheid beim Finanzamt einzulegen.

Was ist der Grundsteuerbescheid?

Die konkrete Höhe der Grundsteuer bestimmt die Gemeinde, denn sie erlässt eine Grundsteuersatzung, die einen sogenannten Hebesatz in Gestalt eines Prozentsatzes festlegt. Mit diesem Hebesatz wird der Grundsteuermessbetrag, den die Gemeinde vom Finanzamt mitgeteilt bekommt, multipliziert. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer, über die der Grundstückseigentümer den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhält. Nun erst muss die Grundsteuer gezahlt werden – und zwar vierteljährlich in gleichen Teilbeträgen jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Auch den Grundsteuerbescheid sollte man sogleich sorgfältig prüfen, damit man im Falle von Fehlern fristgerecht Rechtsmittel einlegen kann. Gegenüber der Gemeinde heißt dieses Rechtsmittel „Widerspruch“, nicht wie gegenüber dem Finanzamt „Einspruch“. Auch für den Widerspruch gilt die knapp bemessene Frist von einem Monat. Wichtig: Fehler im Grundsteuerwertbescheid und im Grundsteuermessbescheid, die vom Finanzamt erlassen wurden, können nicht mehr im Rahmen eines Widerspruchs gegen den Grundsteuerbescheid, der von der Gemeinde erlassen wird, geltend gemacht werden.

Wann kommen die Bescheide?

Die Finanzämter stehen mit der Aufgabe, rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten, vor einem riesigen Berg an Arbeit. Das wird einige Zeit in Anspruch nehmen, zumal längst noch nicht alle Steuererklärungen abgegeben sind. Mit den ersten Wert- und Messbescheiden wird deshalb kaum vor Mitte 2023 zu rechnen sein.

Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts muss die reformierte Grundsteuer ab 2025 erhoben werden. Bis 1. Januar 2025 müssen also alle für die Grundsteuer relevanten Steuerbescheide (Wertbescheid, Messbescheid, Grundsteuerbescheid) ergangen sein.

Wird es teurer?

Über die konkrete Höhe der Steuerbelastung entscheiden die Gemeinden, denn sie setzen den Hebesatz fest. Die Gemeinden sind gehalten (aber nicht rechtsverbindlich verpflichtet), die neuen Hebesätze so festzulegen, dass ihr Grundsteueraufkommen insgesamt in etwa gleichbleibt. Das heißt aber nicht, dass es beim einzelnen Eigentümer aufgrund der neuen Grundstückswerte nicht zu einer höheren oder niedrigeren Steuerbelastung kommen kann.