Passives Einkommen mit Immobilieninvestments?

Davon träumen viele: Einmal investieren – und ohne viel Arbeit regelmäßig eine ordentliche Rendite bekommen. Häufig ist dann die Rede vom passiven Einkommen. Auch Einnahmen aus einer vermieteten Wohnung werden oft als ein solches bezeichnet. Was Sie darüber wissen sollten.

Neben dem eigentlichen Arbeitslohn Nebeneinnahmen erzielen, ohne viel dafür tun zu müssen? Das klingt gut! Allerdings ist es gar nicht so einfach, ein sogenanntes passives Einkommen in einer attraktiven Höhe zu bekommen. Aktien, die regelmäßig hohe Dividenden abwerfen, können zu einem solchen passiven Einkommen werden. Aktieninvestments sind jedoch mit der Gefahr von Kursrisiken verbunden. Als Anleger kann man sein gesamtes investiertes Geld verlieren. Weniger riskant sind Patente oder der Verkauf selbst erstellter digitaler Güter über das Internet. Speziell bei Letzterem ist das Einkommen jedoch häufig nicht besonders hoch.

Wie Immobilien zum passiven Einkommen werden können

Eine andere Option: die vermietete Immobilie. Als Eigentümer ist man zwar für die Wohnung oder das Haus verantwortlich und muss sich kümmern, wenn es Probleme gibt. Läuft das Mietverhältnis jedoch gut, und ist die Immobilie in einem ordentlichen Zustand, können die Mieteinnahmen zu einem fast passiven Einkommen werden.

Dazu muss eine Grundvoraussetzung erfüllt sein: Die Mieteinnahmen müssen höher als die monatlichen Raten für den Kredit sein. Das erreicht man am ehesten in Städten, in denen der Mietmarkt eng ist. Denn dort sind die Mieten üblicherweise hoch. Kann der Vermieter mit der Mietzahlung den Kredit abbezahlen, könnte sich das Investment bald rechnen.

Allerdings hat man als Vermieter auch Kosten, die man nicht auf den Mieter abwälzen kann. Dazu gehören beispielsweise die Ausgaben für die Hausverwaltung und die Instandhaltung. Deckt die Miete diese ebenfalls ab, und bleibt dann unterm Strich noch etwas übrig, ist das eine Art passives Einkommen. Steuerlich heißt es korrekt „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“, denn üblicherweise müssen sie versteuert werden.

Sobald die Immobilie abbezahlt ist, wird die Vermietung besonders lukrativ. Denn dann steigt der Betrag, der dem Vermieter zur freien Verfügung steht, deutlich an. Dabei kann man als Faustregel nehmen: Eine kleine Wohnung ist oft schneller abbezahlt, bringt dann aber ein eher niedriges passives Einkommen. Um eine größere Wohnung abzubezahlen, braucht man häufig länger – profitiert am Ende aber häufig von einem höheren Zusatzeinkommen.

Die Risiken

Wer sich mit einer Mietimmobilie ein passives Einkommen sichern möchte, sollte auch die Risiken kennen:

Derzeit liegen die Preise für Wohnungen und Häuser in vielen Regionen auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig sind die Preise für Zinsen gestiegen. Weil viele Interessierte darum nicht kaufen, sinkt die Nachfrage – und mancherorts entsprechend der Preis. Wer jetzt teuer kauft, wird vielleicht erleben, dass seine Immobilie künftig weniger wert ist. Das kann bei einem späteren Verkauf zu einem Verlust führen.
Hohe Mietpreise können zu zumindest temporärem Leerstand führen. In dieser Zeit wirft die Immobilie kein Einkommen ab.
Bestandsimmobilien müssen irgendwann renoviert werden: das Dach, die Fassade, die Fenster, die Heizung. Das alles kostet den Vermieter Geld.

Vom passiven zum aktiven Einkommen

Solange ein Mietverhältnis gut läuft, sind die Einnahmen, die man durch die Mietzahlungen hat, eher im passiven Bereich einzuordnen. Problematisch kann es werden, wenn ein langjähriger Mieter auszieht. Dann muss der Vermieter einen neuen Mieter finden und eventuell die Wohnung renovieren. Noch zeitaufwendiger wird es, wenn die Immobilie nicht im gewünschten Zustand ist, wenn der Mieter keine Zahlungen leistet oder sogar Mietnomaden eingezogen sind. Dann hat man plötzlich so viel Arbeit mit der Immobilie, dass aus einem passiven ein aktives Einkommen wird – ganz abgesehen davon, dass eine solche Situation auch hohe Verluste mitbringen kann

Einen Teil der Aufgaben kann man delegieren: Ein Makler kümmert sich um die Vermietung der Wohnung, Handwerker restaurieren sie und Juristen übernehmen die Rechtsangelegenheiten. Eine gute Hausverwaltung regelt außerdem einen Großteil der Aufgaben, die man in einem eigenen Haus selbst angehen müsste. Allerdings haben alle diese Dienstleister wiederum ihren Preis – und der schmälert die Einnahmen.

Fazit: Eine Immobilie kann ein lukratives passives Einkommen sein. Wer darauf setzt, sollte sich aber auch der Risiken bewusst sein.